所有宏观政策和宏观数据都在论证——楼市筑底反弹皆是幻象

因为卖地收入大幅度下降，不少地方政府已然坐不住了，开始在房地产政策上做些小动作。比如，一些城市在涉房贷款方面出现了加快放款、审批效率提升的转变，这和贯穿2021年全年的扣扣索索，完全可以说得上是180°的转变。据说北京、上海、广州多数银行的放款速度，已经从去年的3个月缩短到了1个月左右。再比如说，一些国有房企再现大手笔融资，央行还明确对承债式的房地产收购项目贷款不列入三道红线。这让不少房地产从业人员激动不已，以为楼市的流动性要反弹回暖了。

表面上看，有些市场信号似乎在向购房者证明--中国楼市筑底反弹的关键时间节点已到，寒冬已经结束。但我们回到2021年，盘点一下那些致使楼市寒冬凛凛的数据，仔细琢磨一下中央反复阐明的房地产政策，这句话都会油然而生：是这么回事吗？

国家统计局1月15日发布消息称，据测算，2021年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和5.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资11.12亿元，比上年增长6.4%。虽然投资看上去还在增长，但看看下图的分月增长幅度，才能明白，其实增速逐月在下降。

克而瑞统计的数据显示，2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%。要注意，这是自从2010年以来规模房企的销售额第一次出现同比增速为负值，10年一遇！

中指数据发布消息称，整体看，2021年超过八成的房企都没达成目标值。它们的平均目标完成率不到90%，创下了近5年的新低。

回顾2021年全国70个大中城市房地产数据，我们可以发现，存在上半年过热、下半年过冷的现象。上半年新建住宅价格上涨城市基本都在60个以上，二手房上涨城市基本都在50个以上。但从7月开始，二手房率先出现明显下调，26个城市开始下调，随后在8月份新建住宅出现了超过20个城市下调。整体看，8月开始出现下滑，在9月至11月，70个城市房价出现了近年来最明显的一次普跌现象。2021年下半年也是近年来房价下调速度最快的半年。

据中指研究院监测数据，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，涨幅较2020年收窄1.02个百分点，走入近7年最低水平。2021年12月，百城新建住宅均价16180元/平方米，环比继续下跌0.02%。

南京网尚研究机构1月5日公布的《2022年南京购房意愿调查》中了解到，选择“暂无购房计划”的比例从2020年底的20%猛增至39%，认为房价会降的受访者竟然高达36%。

1月15日，上周六，国家统计局公布了“2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，进一步印证了商品房价格全面下降的趋势。因为79个城市中，二手房12月份有63%个，即90%的城市房价环比下跌！环比房价上涨的城市只有6个，持平的1个。

新房的数据也不容乐观，70个大中城市中，15个上涨，5个持平，50个下跌，下跌的城市也占到了71%。

与此同时，土地市场跟随房地产销售市场跌宕起伏，由火热降至冰封。 2021年，土地市场热度持续降低已经成为趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示，2021年全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿元，比2020年下降6.4%。

从企业拿地金额的变化也可以看出市场的走势。中指研究院数据显示，2021年TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降 21.5%；进入拿地金额百强企业的门槛为72亿元，比上年同期下降13亿元。

流拍和撤牌方面，全国土地市场撤牌地块数量和流拍撤牌率均高于2020年。2021年，全国流拍和撤牌地块数量共计5175宗，流拍撤牌率升至19.4%，较2020年上升4.2个百分点。其中，2021年全国撤牌地块数量共计1258宗，同比增长63.4%，2021年全国撤牌率5.5%，较2020年上升3.0个百分点。

2021年1-12月，房地产行业获得国内外融资总额40948亿元，比2020年减少9688亿元，减少19.1%。其中银行开发23296亿元，比上年下降12.7%；贷款房地产行业从银行系统外获得融资17652.2亿元，同比下降26.3%。金融系统外融资中，信用债5490.3亿元，海外债2682.9亿元，信托5452.7亿元，ABS 4026.3亿元。信用债、信托成为融资主力渠道；除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑，导致总规模出现大幅下降。

房企获得融资锐减，是因为在国内，受8月头部房企流动性风险事件影响，市场对行业信用开始持审慎态度，导致当月融资规模断崖式下跌至千亿左右，环比几近腰斩，房企融资提前入冬。在海外，从9月开始，海外评级机构连续下调我国房企信用级别或展望，导致投资者信心严重不足，房企海外债市场出现大幅波动。

大潮退去的2021年，行业信用危机频发，房企正在经历前所未有的至暗时刻。根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。

更为严峻的是，2022年开年即房企偿债高峰。据中指研究院统计，截至2021年12月31日，房企即将在2022年到期的债券达到6589.4亿元，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

因为房价下降影响土地拍卖，所以有些地方开始沿用老套路，希望刺激房地产市场需求。去年下半年以来，多个城市出台房价限跌令，发布购房补贴政策，以稳定当地楼市。

根据不完全统计，去年下半年，全国共有23城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、张家界等，除个别二线城市外，以三四五线城市为主，出台“限跌令”的目的，是维持房价稳定。

我想，少数地方的政策无法改变房地产市场的大方向。鉴于商品房存量已基本饱和，居民债务规模也到了必须消化的阶段，国家对房地产行业已经有了新的要求与政策。

我在2021年12月27日发表的《房价顶不住了！靠贷款买房支撑房价的时代已成过去式》一文中告诉过大家，截止2021年11月底的居民负债总额约为222万亿，平摊到每个人身上是人均负债15.75万亿人民币，是居民收入总额的446%，比全社会债务总额与GDP比例285%还高很多。按首套房贷款平均5.33%的年利率计算，2021年全国居民年利息负担为11.84万亿元，占到居民年收入总额的24%。再继续增加居民债务杠杆买房，显然是刀口舔血，十分危险！

1月10日，国新办就《“十四五”公共服务规划》有关情况举行发布会。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在发布会上表示，下一步，按照党中央、国务院决策部署，在提升住有所居领域公共服务保障水平方面，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。

我在12月11日就告诉过大家，《无需争议了，房地产驱动的经济模式已被中央抛弃房地产时代在谢幕》。毕竟住房不炒，让商品房从金融属性重返居住属性，这是已经确定的宏观政策。而大量新建保障房，是既能够化解居民沉重债务负担，降低金融风险，又能够确保房地产市场稳定的两全之策、智慧之策。

【作者：国证大数据 徐晓伟】