窥报14| 中国奥园：节奏大师

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2021上半年中国奥园的主要动作聚焦于组织架构调整。成立幸福人居（房地产）与悦康生活（非房业务）两大板块，强化大运营及精益化管控。

这一排兵布阵的成果反映到经营数据上便是稳中有升。

中报显示，中国奥园集团2021年上半年实现营业收入325.1亿元，同比增长15%；今年前7月，中国奥园实现771.9亿元销售额，同比增长28%。

业绩会上，中国奥园董事会主席郭梓文对中报业绩较为满意：“奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，业绩保持稳健增长的良好态势。有信心完成1500亿元的全年合约销售目标。”

稳增长是中国奥园上半年业绩的关键词，关于中国奥园下半年，管理层笃定中充满期待，这种自信来源于其已经踩准了管理红利时代的节奏，从销售质量、土储质量、财务健康等方面可见一斑。

中报显示，2021年前7月，中国奥园实现合同销售额约771.9亿元，同比增长28%；合同销售金额权益比72%，保持行业较高水平。

一般来说，与全口径销售额相比，权益口径则更能反映企业自身的资金运用、战略把控水平、营销、运营及投资等综合能力，是房企高质量发展的重要指标。

销售权益占比居高的同时，今年上半年中国奥园合同销售现金回款率约为87%，保持稳定。

含金量较高的销售增长推动盈利的增长。2021年上半年，中国奥园营业收入325.1亿元，同比增长 15%；净利润28.4亿元，净利润率8.7%；核心净利润28.7 亿元，核心净利润率8.8%。

中国奥园2021年上半年销售、营收均录得稳定增长，侧面体现出其经营稳定向上，更为重要的是，中国奥园合理的城市布局则是确保其销售质量的关键。

财报显示，中国奥园目前土地储备中，一二线城市货值占比84%，三四线货值占比16%。中国奥园8成土储货值位于高能级的一二线城市，一定程度上为未来利润增长提供了保证。

具体到区域方面，华南区域占比70%，中西部核心区占比10%，华东区域10%，环渤海8%，境外2%。

郭梓文在会上表示，业绩稳步提升，得益于今年以来，随着疫情防控的有序推进，中国经济总体保持稳定。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，中国房地产行业的长效机制逐步完善，房地产企业也由规模扩张转变为有质量增长。

谈及未来发展，郭梓文指出，中国奥园自上市以来，大股东、高管增持以及公司回购股票累计达到10.3亿港元，这也证明了管理层对公司前景充满信心。“我本人对公司发展前景始终充满信心，将在适当时间继续增持。”

郭梓文对下半年的销售增长信心，除了合理城市布局，更在于其收并购 三旧改造拿地方式，可以有效控制土地成本，增厚整体利润。

报告显示，中国奥园2021年上半年新增项目中，按建筑面积，通过城市更新及其他占63%、收并购方式取得的项目占23%、招拍挂占14%。

城市更新方面，截至6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约7543亿元。

管理层预计，城市更新2021年至2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元，大湾区内城市更新可售货值占比达到99%，预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。

今年上半年，中国奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计全年转化货值约400亿元，包括珠海翠微村项目的首期转化，以及广州增城南坣村等。其中，奥园的城市更新标杆项目—广州大学城番氮项目及珠海香洲翠微村项目，这两个项目定位为奥园高端“学苑”系项目，将于今年三季度开盘销售。

就下半年拿地意向，中国奥园执行董事，联席总裁马军表示，长期以来中国奥园获地方式主要靠收并购，以及城市更新项目转化。今年集中供地市场整体溢价率较高，土地成本明显提高，未来在拿地上发挥收并购优势及城市更新传统优势，下半年会适时根据市场情况考虑土地市场的拿地机会。侧重一、二线城市，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

财报显示，目前中国奥园总资产3162亿元，短期借贷517亿元，手持现金及银行存款683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分。奥园现金回款率达到87%，为现金流安全提供充分保障。

截止6月30日，中国奥园授信额度总额约人民币2426亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1283亿元，流动性充裕。

中国奥园在手现金、授信额度足以构建其财务安全垫。

融资利率方面，2021上半年中国奥园融资成本进一步降低，平均融资利率较2020年底下降0.2个百分点至7%。今年以来，中国奥园先后发行三笔合共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本的新低。

三条红线指标方面，中国奥园实现了相关指标优化：净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5%。

中国奥园联席总裁兼CFO陈志斌在会上表示，奥园以三条红线达标为优先任务，未来将加强经营性现金流，有序降低杠杆，同时加快存货去化以及提升现金回款，有信心在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

中国奥园2021上半年呈现出稳健增长的底色，其拥有销售质量、土储质量、财务健康便是关键所在。管理红利时代，高质量发展成为房企发展主旋律，中国奥园已经找到了自己的节奏。

谈及销售增速时，马军指出，从整体成交金额来看，奥园已达到了过去几年来的新高，现阶段将进入管理红利时代的节奏跑，高质量发展将作为公司重要战略举措，接下来几年将保持适度规模增长。

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文字丨黄小妹

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